Die meisten Baufinanzierungen werden mit einer festen Zinsbindung zunächst für 10 oder 15 Jahre abgeschlossen. Läuft diese Frist aus, muss neu verhandelt und ein Anschlusskredit vereinbart werden, weil dann in der Regel noch nicht die gesamte Kreditsumme abbezahlt ist. Eine Aufgabe, die mancher Bauherr als unbequem empfindet und daher lieber auf die lange Bank schiebt. Doch gerade bei der Anschlussfinanzierung ist vorausschauendes Handeln sinnvoll.
«Bauherren sollten nicht warten, bis ihre Bank sich meldet», rät Roland Stecher, Finanzexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Die kommt in der Regel erst drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem neuen Angebot auf ihre Kunden zu. «Das ist aber viel zu spät, um noch gut reagieren zu können», sagt Stecher. Besser sei es, sich bereits zwei bis drei Jahre vorher mit den Marktkonditionen zu befassen. So können Eigentümerinnen und Eigentümer schon früh abschätzen, mit welcher Kreditrate sie künftig in etwa rechnen müssen.
Natürlich lässt sich nicht drei Jahre im Voraus erkennen, wie hoch die Zinsen dann genau sein werden. Aber es lassen sich gewisse Tendenzen ausmachen. «Steigen die Bauzinsen, kann es sich lohnen, den aktuell noch günstigen Zins schnell für die Anschlussfinanzierung festzuzurren», sagt Mirjam Mohr, Vertriebsvorständin des Kreditvermittlers Interhyp. «Bewegt sich der Zins jedoch auf einem stabilen Niveau, ist womöglich Abwarten die attraktivere Lösung.»
Forwarddarlehen lohnt sich nicht immer
Nach Angaben des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein sind die Baufinanzierungszinsen seit Ende Oktober 2023 spürbar gesunken. Inzwischen hätten sie sich auf einem Niveau zwischen drei und vier Prozent eingependelt. Dieser Trend werde sich sehr wahrscheinlich in den kommenden Monaten fortsetzen.
«Für Bauherren, die vor 10 bis 15 Jahren ihren Kredit aufgenommen haben, ändert sich damit jetzt bei der Anschlussfinanzierung nicht viel», sagt Florian Becker, Geschäftsführer des Bauherren-Schutzbundes in Berlin. Denn damals lagen die Zinsen auf einem ähnlichen Niveau wie heute. «Damit können sie im Prinzip weiter mit ihren gewohnten Raten kalkulieren», sagt Becker.
Wer befürchtet, dass die Zinsen doch noch wesentlich steigen werden, kann sich die aktuellen Konditionen fünf Jahre vor Ablauf der Zinsbindung mit einem sogenannten Forwarddarlehen sichern. Ökonomisch sinnvoll ist eine so frühe Festschreibung der Zinsen laut Mirjam Mohr aber nicht, weil die dafür fälligen Zinsaufschläge die mögliche Ersparnis meist zunichtemachen.
Hintergrund: Banken verlangen für das Forwarddarlehen einen monatlichen Zinsaufschlag. Je näher das Ende der Zinsbindung des bestehenden Darlehens rückt, desto geringer fällt dieser Aufschlag aus. Aktuell liegen die Aufschläge zwischen 0,04 Prozent pro Monat Restlaufzeit am oberen und 0,003 Prozent am unteren Ende. Ab einem Jahr Restlaufzeit erheben einige Banken keinen Aufschlag mehr. «Je länger Kundinnen und Kunden den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung im Voraus festschreiben möchten, desto teurer wird es also», sagt Mohr.
Bankwechsel einfacher als gedacht
Mit dem Ende der Zinsbindung hat der Kunde die Möglichkeit, sich auf dem Markt nach den günstigsten Konditionen umzusehen. Denn es steht ihm frei, bei seiner bisherigen Bank zu bleiben oder zu einer anderen zu wechseln. «Dazu sollte er die Konditionen mehrerer Anbieter genau prüfen, zum Beispiel mithilfe von Vergleichsportalen», sagt Florian Becker. «Bietet die Hausbank zwar gute, andere Banken aber noch bessere Konditionen, lohnt sich der Wechsel. Schon Zinsunterschiede von 0,1 oder 0,2 Prozent summieren sich über 15 Jahre zu mehreren tausend Euro», sagt Becker.
Laut Interhyp hat der Bankwechsel durchaus Vorteile. Denn der Kunde könne dann nicht nur von Neukundenkonditionen profitieren. Auch die Immobilie wird neu bewertet. Weil die Immobilienpreise im Laufe der vergangenen Jahre im Schnitt stark gestiegen sind und viele Eigentümer bereits viel abbezahlt haben, sinkt das Risiko für Finanzierer und die Konditionen werden besser. Die Immobilienneubewertung kann den Zins bei einem Bankwechsel um bis zu 0,5 Prozentpunkte oder mehr verbessern. Die Kosten fürs Umschulden betragen meist nur einen Bruchteil der Ersparnis, die man durch den günstigeren Zinssatz erreicht.
Ein Wechsel ist auch unkomplizierter, als viele befürchten. Notwendig ist lediglich eine Abtretungserklärung von der abgebenden an die aufnehmende Bank, um den Übergang der Forderungen zu verbriefen. Für die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch fallen laut Florian Becker nur geringe Gebühren an. Was Eigentümerinnen und Eigentümer aber wissen sollten: Die neue Bank prüft erneut die Bonität des Kreditnehmers. Falls das ein Problem werden könnte, sollte man besser bei der alten Bank bleiben, rät Becker.
Flexibilität im Neuvertrag erhöhen
Viele Kunden nutzen die Verhandlungen zur Anschlussfinanzierung auch, um höhere Tilgungsraten zu vereinbaren und so den Kredit schneller abzuzahlen. «Zwei Prozent, besser drei Prozent Tilgung sollten es schon sein, um zügig mit der Finanzierung fertig zu werden», empfiehlt Becker. Denn je schneller die Kreditsumme getilgt wird, desto weniger Zinsen werden über die Zeit fällig. Laut Becker lassen sich so tausende Euro sparen.
Ein neuer Vertrag zur Anschlussfinanzierung ist zudem eine gute Gelegenheit, Sondertilgungsoptionen und mögliche Tilgungswechsel zu vereinbaren. «Wichtig ist, die Rückzahlung möglichst flexibel zu halten und den individuellen Möglichkeiten anzupassen», so Becker. Das muss nicht viel kosten. «Eine Sondertilgungsoption zählt in den allermeisten Verträgen zum Standard», sagt Mirjam Mohr. Für einen Tilgungssatzwechsel werde teilweise ein Aufschlag von 0,03 bis 0,2 Prozent fällig. Eine solche Option könne aber sinnvoll sein, wenn innerhalb der Darlehensdauer geringere Einnahmen absehbar sind – zum Beispiel aufgrund einer beruflichen Auszeit oder des Renteneintritts eines Partners.
Gut zu wissen: Egal welche Laufzeit bei der Anschlussfinanzierung vereinbart wird – nach zehn Jahren kann der Kunde sie ohne Vorfälligkeitszahlungen kündigen. «Das gibt dem Bauherren etwas mehr Sicherheit, denn er kann dann zu Anbietern mit günstigeren Zinsen wechseln, falls der Markt das hergibt», so Verbraucherschützer Roland Stecher.