Am Haus der Großeltern oder der Großtante wurde schon seit etlichen Jahren kaum mehr etwas gemacht: Der energetische Zustand ist miserabel. Küche, Bad und Bodenbeläge stammen aus den Siebzigerjahren, die Zimmer sind klein, die Flure verwinkelt. Hat man eine solche Immobilie geerbt, stellt sich womöglich die Frage: Lohnt es sich, zu sanieren und umzubauen? Oder sind Abriss und Neubau die bessere Idee?
Fragen, die natürlich nicht pauschal beantwortet werden können. Ausschlaggebend sind schließlich nicht nur finanzielle Überlegungen. «Solche Immobilien stellen auch einen ideellen Wert dar», sagt Corinna Kodim vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. «Wer das Haus seiner Großeltern oder Eltern erbt, verbindet damit persönliche Erinnerungen und Erlebnisse. Das einfach abzureißen und etwas Neues auf dem Grundstück zu bauen, fällt vielen schwer.» Zudem besitzen ältere Häuser oft viel Charme.
Dennoch: Auch Abriss und Neubau haben Corinna Kodim zufolge ihre Vorteile: «Das neue Haus kann individuell nach den Wünschen des Bauherren geplant werden und entspricht dann den aktuellen baulichen und energetischen Anforderungen.»
Lebenspläne hinterfragen
Marc Ellinger, Leiter des Freiburger Büros des Verbands Privater Bauherren (VPB), rät: «Sanieren, Verkaufen oder Abreißen und Neubauen – diese Entscheidung sollte möglichst objektiv ohne Sentimentalitäten vorbereitet werden.»
Natürlich ist ein Kassensturz wichtig. Die neuen Eigentümer sollten aber auch ihre eigenen Lebensumstände hinterfragen: Wo liegt der Lebens- und Arbeitsmittelpunkt der Familie? Welche Veränderungen stehen an? Welche Zukunftspläne gibt es? Wie und wo wollen wir im Alter wohnen? Passt das geerbte Haus dazu?
Sinnvoll in jedem Fall: Vor der Entscheidung möglichst umfassende Informationen über die Immobilie zusammenzutragen, etwa zu Baujahr, Bauweise, Aus- und Umbauten und zu möglichen Schadstoffbelastungen.
Wichtig ist Marc Ellinger zufolge außerdem ein Blick in die Baugenehmigungsunterlagen. «Der gibt Aufschluss, ob das Haus überhaupt genehmigt ist. Es kommt nämlich vor, dass auch nicht genehmigte Bauten Bestandsschutz haben», sagt der Experte vom VPB. «Wird dann an diesen Gebäuden etwas verändert, entfällt möglicherweise der Bestandsschutz und es muss ganz oder teilweise abgerissen werden.» Und das kann alle Pläne einer Sanierung zunichtemachen.
Experten in Entscheidung einbinden
Corinna Kodim rät zu einer gründlichen Prüfung des Bauzustandes, möglichst durch unabhängige Experten. «Bei statischen Mängeln, Feuchtigkeit tief im Mauerwerk oder in der Holzkonstruktion kann eine Sanierung so teuer werden, dass sie die Kosten für Abriss und Neubau überschreitet», so Kodim. «Bei schweren Schäden bleibt nur der Abriss des Hauses.»
Auch den finanziellen Aufwand, den die Beseitigung von Mängeln und die Erneuerung veralteter Technik mit sich bringt, sollte man einschätzen lassen. Hier helfen Bausachverständige oder ein Architekt. Wer einen Abriss ins Auge fasst, sollte bedenken, dass sich allein die Abbruch- und Entsorgungskosten je nach Größe des Hauses auf mittlere fünf- bis sechsstellige Beträge summieren könnten, sagt Marc Ellinger. «Dazu kommen dann die Kosten für den Neubau.»
Von Asbest bis CO2
Aber auch eine Sanierung kann sehr kostspielig werden, denn ältere Häuser sind oft mit Schadstoffen belastet. Ein großes Thema ist Asbest. Bei Häusern, die vor 1993 gebaut wurde, ist es wahrscheinlich, dass Asbest verwendet wurde. Erst Ende 1993 wurde in Deutschland die Verwendung dieses Baustoffes verboten.
«Solange das Material nicht durch Bauarbeiten freigesetzt wird, ist das kein Problem. Asbest wird erst gefährlich, wenn Fasern freigesetzt und eingeatmet werden, zum Beispiel bei einer Sanierung», erklärt Corinna Kodim. «Dann muss der Bauherr mit einem zusätzlichen finanziellen Aufwand für Rückbau und fachgerechte Entsorgung der belasteten Teile rechnen.»
Wenn das Haus aber in einem recht guten Erhaltungszustand ist und sich der Instandhaltungsstau in überschaubaren Grenzen hält, spricht einiges für Sanierung und Umbau. «Schon allein aus Umweltgründen ist es sinnvoll, ein Haus weiterzunutzen, statt es abzureißen und neu zu bauen», sagt Marc Ellinger. «Denn es steckt jede Menge graue Energie drin, also Energie, die früher für den Bau aufgewendet wurde.» Wird die Immobilie weiter genutzt, spart das Ressourcen ein und CO2.
Ein weiterer Vorteil bei der Sanierung eine Bestandsimmobilie: «Man kann erst einmal einziehen und dann Schritt für Schritt vorgehen», sagt Corinna Kodim.